JAKARTA, Kementerian Keuangan baru saja merilis Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No.86/PMK.010/2019 tentang Perubahan atas PMK No.35/PMK.010/2017 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang Dikenai PPnBM.

PMK itu menaikkan batas (treshold) harga hunian mewah seperti rumah, apartemen, town house dan sejenisnya yang terkena pajak penjualan barang mewah (PPnBM) 20% menjadi Rp30 miliar. Dengan kata lain, kini hunian mewah di bawah Rp30 miliar terbebas dari PPnBM.

Dalam aturan sebelumnya, hunian yang terkena PPnBM 20% dibagi menjadi dua treshold. Pertama, rumah dan town housenonstrata title seharga Rp20 miliar atau lebih. Kedua, apartemen, kondominium, town house strata title dan sejenisnya seharga Rp10 miliar atau lebih.

PMK tersebut merealisasikan rencana Kementerian Keuangan tahun lalu. Dalam rencana itu, treshold PPnBM akan naik menjadi Rp30 miliar. Sementara, pajak penghasilan (PPh) Pasal 22 rumah mewah akan turun dari 5% menjadi 1%. Namun, yang terakhir ini belum terealisasi.

Dengan PMK No.86 itu pula, sektor properti khususnya segmen hunian kelas atas mendapat angin. Memang, tidak banyak hunian baru yang dijual seharga Rp30 miliar atau lebih. Di segmen itu, yang lebih banyak dijual adalah segmen properti bekas, yang bebas dari PPnBM.

Penjualan hunian mewah bekas bebas PPnBM karena jenis pajak tersebut hanya dikenakan sekali saat barang diserahkan pengembang ke konsumen pertama. Karena itu, PPnBM tidak mengenal restitusi seperti pajak pertambahan nilai (PPN).

PPnBM lazimnya dikenakan pada barang konsumsi yang permintaannya elastis atau lebih dari 1. Dengan kata lain, barangnya bukan kebutuhan pokok, dan hanya dikonsumsi warga berpenghasilan tinggi. Namun, tetap saja di Indonesia ini ada barang produksi yang dikenakan PPnBM.

PPnBM dikenakan pada barang mewah tertentu agar tercipta keseimbangan pembebanan pajak antara konsumen berpenghasilan rendah dan tinggi, mengendalikan pola konsumsi barang mewah, melindungi produsen kecil, sekaligus mengamankan penerimaan negara.

Meski bebas PPnBM, atas rumah mewah itu pembeli  terkena PPh 22 barang mewah 5% yang tarifnya belum turun, yaitu apabila rumah dan tanahnya seharga ≥Rp5 miliar atau luas bangunan ≥400 m2, atau apartemen dan sejenisnya ≥Rp5 miliar atau luas bangunan ≥150 m2.

Selain itu, pembeli kena PPN 10%, bea perolehan hak atas tanah dan bangunan 5% dari harga dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak, dan pajak bumi dan bangunan 0,5% dari nilai jual kena pajak (40% rumah ≥Rp1 miliar dan 20% ≤Rp1 miliar) kali nilai jual objek pajak.

Pajak-pajak tersebut harus dibayar pembeli selain biaya-biaya seperti cek sertifikat, pembuatan akta jual beli 1% dari transaksi, balik nama sertifikat 2% dari transaksi, asuransi, juga penerimaan negara bukan pajak 1/1000 dari nilai jual objek pajak.

Sementara untuk penjualnya, akan terkena PPh final pengalihan hak atas tanah dan bangunan 2,5% dari yang sebelumnya 5%, serta biaya notaris. Lalu seperti apa selengkapnya aturan perpajakan jual beli rumah? Apakah akan ada perubahan dalam waktu dekat? Kita tunggu.

Undang-Undang (UU):

• UU Nomor 16 Tahun 2009 tentang Penetapan Perppu Nomor 5 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat atas UU Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan Menjadi UU.
• UU Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat atas UU Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan.
• UU Nomor 42 Tahun 2009 tentang Perubahan Ketiga atas UU Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah.
• UU Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas UU Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
• UU Nomor 12 Tahun 1994 tentang Perubahan atas UU Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi Dan Bangunan.
• UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah

Peraturan Pemerintah (PP):

• PP Nomor 74 Tahun 2011 tentang Tata Cara Pelaksanaan Hak dan Pemenuhan Kewajiban Perpajakan.
• PP Nomor 1 Tahun 2012 tentang Pelaksanaan UU Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan UU Nomor 42 Tahun 2009.
• PP Nomor 12 Tahun 2006 tentang Perubahan Ketujuh atas PP Nomor 145 Tahun 2000 tentang Kelompok Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah yang Dikenakan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah.
• PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
• PP Nomor 13 Tahun 2010 tentang Jenis dan Tarif atas Penerimaan Negara Bukan Pajak.
• PP Nomor 55 Tahun 2016 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Pemungutan Pajak Daerah.
• PP Nomor 94 Tahun 2010 tentang Penghitungan Penghasilan Kena Pajak dan Pelunasan Pajak Dalam Tahun Berjalan.

 Peraturan Menteri Keuangan (PMK):

• PMK Nomor 90/PMK.03/2015 tentang Perubahan atas PMK No. 253/PMK.03/2015 tentang Wajib Pajak Badan Tertentu Sebagai Pemungut Pajak Penghasilan dari Pembeli atas Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah.
• PMK Nomor 86/PMK.010/2019 tentang Perubahan atas PMK No.35/PMK.010/2017 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang Dikenai PPnBM.

Peraturan Direktur Jenderal Pajak:

• Perdirjen Nomor PER-8/Pj/2010 tentang Saat Terutangnya Pajak Penjualan atas Barang Mewah atas Penyerahan Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah dari Pusat ke Cabang atau Sebaliknya dan Penyerahan Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah Antar Cabang.
• Perdirjen Nomor Per-24/Pj/2015 tentang Perubahan atas Perdirjen Nomor PER-19/Pj/2015 Tentang Tata Cara Pemungutan Pajak Penghasilan Pasal 22 Atas Penjualan Barang Yang Tergolong Sangat Mewah.

Surat Edaran (SE) Direktur Jenderal Pajak:

• SE Nomor SE-47/Pj/2015 tentang Penyampaian PMK Nomor 106/PMK.010/2015 Tentang Jenis Barang Kena Pajak Yang Tergolong Mewah Selain Kendaraan Bermotor yang Dikenai Pajak Penjualan atas Barang Mewah.
• SE Nomor SE-45/Pj/2014 tentang Petunjuk Pelaksanaan Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah Atas Penyerahan Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah Berupa Hunian Mewah.