PESATNYA perkembangan sektor bisnis menyebabkan kebutuhan akan modal, di antaranya dana dan tanah, yang semakin besar. Namun, tidak semua pelaku usaha dalam praktiknya memiliki dana sekaligus hak atas tanah sebagai modal untuk menjalankan atau mengembangkan usahanya.

Kondisi tersebut juga menjadi salah satu faktor yang mendorong diperlukannya kerja sama investasi dengan pihak lain. Kerja sama tersebut salah satunya dapat dijalin dalam suatu perjanjian kerja sama dengan skema build, operate, and transfer/BOT (bangun guna serah).

Bentuk kerja sama investasi dengan sistem bangun guna serah ini telah banyak dilakukan baik antara pemerintah dan investor maupun antara pemilik lahan dan investor. Lantas, sebenarnya apakah yang dimaksud dengan bangun guna serah?

Definisi Universal
MERUJUK IBFD International Tax Glossary (2015),  skema build-operate-transfer adalah skema di mana kontraktor akan membangun, membiayai, mengoperasikan dan memelihara fasilitas infrastruktur.

Fasilitas ini biasanya akan terbatas pada area prioritas, atau sektor pilihan, seperti yang ditentukan oleh negara berkembang yang menjadi tuan rumah.

Dalam keadaan tertentu, kontraktor asing dapat mengadakan joint venture yang dapat berupa kontrak atau ekuitas, dengan pihak lokal. Kontraktor akan memungut biaya, sewa, dan biaya lain yang sesuai untuk mengganti investasinya dan untuk mendapatkan tingkat pengembalian yang wajar.

Fasilitas itu selanjutnya ditransfer ke pemerintah yang menjadi tuan rumah, atau bagian politik atau administrasi lain, pada akhir jangka waktu tertentu.

Adapun varian BOT mencakup skema bangun-suplai-operasi (build-supply-operate), bangun-sewa-transfer (build-lease-transfer), dan rehabilitasi-operasi-transfer (rehabilitate-operate-transfer).

Padanan Istilah
ISTILAH bangun guna serah tercantum dan tersebar dalam banyak aturan. Namun, aturan bangun guna serah yang secara spesifik berkaitan dengan pajak tercantum dalam Keputusan Menteri Keuangan (KMK) No. 248/KMK.04/1995 jo. Surat Edaran (SE) Dirjen Pajak No.SE-38/PJ.4/1995. Merujuk pada Pasal 1 KMK 248/1995, bangun guna serah adalah:

“Bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian bangun guna serah (BOT), dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah selama masa bangun guna serah berakhir”

Berdasarkan definisi itu dapat diketahui jika terdapat dua pihak yang terlibat dalam perjanjian bangun guna serah. Pertama, investor, yaitu pihak yang diberikan hak untuk mendirikan bangunan dan menggunakan atau mengusahakan bangunan tersebut selama masa perjanjian bangun guna serah.

Kedua, pemegang hak atas tanah, yaitu pihak yang memberikan hak atas tanah kepada investor. Adapun bangunan yang didirikan oleh investor dapat berupa gedung perkantoran, apartemen, pusat perbelanjaan, rumah toko (ruko), hotel, dan/atau bangunan lainnya.

Selain KMK 248/1995 dan SE Dirjen Pajak No.SE-38/PJ.4/1995, ketentuan mengenai bangun guna serah juga tercantum dalam  Peraturan Pemerintah (PP) No.34 Tahun 2017. Mengacu pada Pasal 1 angka 3 PP 34/2017, bangun guna serah didefinisikan sebagai:

“Bentuk perjanjian kerja sama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dan investor, yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama masa perjanjian dan mengalihkan kepemilikan bangunan tersebut kepada pemegang hak atas tanah setelah investor mengoperasikan bangunan tersebut atau sebelum investor mengoperasikannya.”

Skema perjanjian bangun guna serah ini dapat memberikan beragam jenis penghasilan baik kepada investor maupun pemegang hak atas tanah. Investor salah satunya dapat memperoleh penghasilan dari pengusahaan bangunan seperti penghasilan pengusahaan hotel, pusat fasilitas olah raga.

Sementara itu, pemegang hak atas tanah salah satunya dapat memperoleh penghasilan dari pembayaran berkala investor selama masa perjanjian bangun guna serah. Ketentuan lebih lanjut dapat disimak dalam KMK No. 248/1995 jo. SE Dirjen Pajak No.SE – 38/PJ.4/1995, dan PP 34/2017

Contoh perjanjian bangun guna serah, misalnya PT. A sebagai pemilik tanah melakukan perjanjian bangun guna serah dengan PT. B untuk membangun gedung perkantoran. Setelah proses pembangunan selesai, PT. B mempunyai hak menggunakan bangunan tersebut selama 20 tahun.

Adapun setiap bulan sepanjang 20 tahun tersebut PT. B akan membayarkan Rp100 juta kepada PT. A dan di akhir masa bangun guna serah PT. B menyerahkan bangunan perkantoran tersebut kepada PT. A.

Simpulan
BERDASARKAN definisi yang telah dipaparkan dapat diketahui jika bangun guna serah atau yang lazimnya disebut BOT adalah perjanjian antara 2 pihak. Pihak yang satu menyerahkan penggunaan tanah miliknya untuk didirikan suatu bangunan oleh pihak kedua (investor).

Pihak kedua tersebut berhak mengoperasikan atau mengelola bangunan dalam jangka waktu tertentu. Pihak kedua juga wajib mengembalikan tanah beserta bangunan di atasnya kepada pemegang hak atas tanah setelah atau sebelum perjanjian bangun guna serah berakhir.